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2月初，红星新闻报道了成都绿地锦都小区业委会“灵魂砍价”，将小区原本3.2元/平方米的物业费，“砍”至2.81元/平方米。最后，经过与物业协商，还将之前多交的360万元物业费以免除物业费的形式予以返还，“一户至少可以7个月不交物业费”
此事报道后，引起不少小区业主的广泛关注，各社交平台的评论区也是一片热议。
不少网友关心，绿地锦都小区业委会是如何实现“灵魂砍价”的？ 此前的报道中，“业委会在监督、协助物业过程中，发现了‘漏洞’，便去多个政府部门咨询”，最终成功维权。那么，又是什么样的“漏洞”让业委会在与物业的谈判过程中，争取到了自己的权益？ 近日，红星新闻记者再次进行走访了解。
▲绿地锦都小区
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绿地锦都小区紧邻成都二环路，于2017年陆续交房，2022年4月，小区业委会成立。业委会成立不到一年时间，不仅拿回了属于业主的67万元公区收益，还将原来3.2元/平方米的物业费降至2.81元/平方米。当初业委会成立后，成员们学习法律、物业知识等，代表全体业主向物业提出改进意见。也就是在这个过程中，发现了“漏洞”，并以此维权成功。
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为了确认，他们到合同备案的住建交局查询，结果没有查到备案信息。业委会再次向物业索要政府核定的物业费价格表，一周多后拿到发现，“表上写明了核定的物业费是2.81元/平方米。”但是当时的物业收费是3.2元/平方米。
2.81元到3.2元，中间的0.39元差价从哪里来的？业委会当时咨询了武侯区住建交局，“他们说‘物业费核定多少钱就是多少钱’。”而对于多出来的0.39元是什么，住建交局的工作人员则告知他们“得问物业公司”。
对此，红星新闻记者从武侯区住建交局和武侯区发改局了解到，绿地锦都小区物业费的备案价格的确为2.81元/平方米，“审批局批的标准是多少，就只能按照标准收。”相关人员表示，若不按备案价执行，“就是超标了。”
如若合同未备案，也意味着手续不完善。
有了多个部门的释疑与回应，绿地锦都小区业委会开始与物业进行交涉。
根据当初签订的《前期物业合同》，“乙方（物业）擅自提高收费标准的……对已交纳的，乙方应予以返还，并向甲方、业主支付1%的违约金”。业委会以此为据，向物业公司提出降费、返还差价的要求。最终，在友好协商下，双方达成一致，除了将物业费调整至2.81元/平方米以外，还将之前多交的360万元物业费差额以免除物业费的形式予以返还。
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为何多收0.39元？红星新闻记者以业主的身份向武侯区住建交局进行咨询，对方表示物业方在回复该局物管科时，并未提及具体原因，仅表示“处理了，现在不加那个费了”。同时，住建交局相关人员也表示，将要求物业按合同收费。
而对于核定费用与实收费用不一致，物业费是否被篡改的问题，物业方负责人在接受记者采访时表示，他们需要上报公司，暂时无法回答任何问题。但目前他们跟业委会的沟通工作、物业服务工作都在有序开展，呈现效果也比较好，“我们肯定也是会尽全力去做好的。”
记者了解到，目前，绿地锦都小区已按核定的2.81元/平方米收取物管费。
▲价格处理方案
>一般来说，政府指导价由发改委制定，市场监管部门对执行的价格进行监督，住建部门对物业的服务进行监督。
目前成都共设立五级物业服务等级标准，“五级最高”，等级不同，相应服务内容和费用也不同。一至四级有统一收费标准，五级则需要单独审批。绿地锦都小区为五级物业，且属于前期物业期间，因此其收费标准需要进行审批。
为何会出现核定价格与实际收取价格不一的情况？该业内人士表示，这可能是由于信息不对称造成的。根据规定，开发商在进行商品房销售时，应对《临时管理规约》等进行公示，并设立信息处供购房者免费查询《前期物业合同》（内含小区物业费收费标准、费用构成等重要信息）。
但许多业主在买房时，几乎不会关注《前期物业合同》，可能也不知道可以查询核准的物业价格。“有的物业企业就利用这种信息的不对称，更改价格信息。”或是在收房时再与业主签订一份《前期物业协议》，以此约定新的物业价格，就算今后业主维权，也可能会出现“投诉无门”的情况。
他认为，《前期物业合同》是开发商代表全体业主与物业公司签订的，合同若是真实有效、可以约束全体业主，就可不再签订《前期物业协议》，以免出现另一种信息的不对等。
▲绿地锦都小区
绿地锦都小区业委会委员李祥表示，他们当年在收房时与物业签订过《前期物业协议》，约定的收费标准为3.2元/平方米，“我们最后也是把所有法律法规都看了一遍，花很长时间梳理，才搞清楚。一般业主很难发现。”
据悉，2020年，由武侯区多部门联合发布的《关于规范我区物业服务收费管理的通知》中提到，物业服务机构应将服务标准、等级、收费依据、标准等内容在物业管理区域显著位置进行公示；该《通知》还提到，凡未按规定进行明码标价、乱收费等行为被区市场监管局依法查处的，区住建交局将对物业服务机构进行信用记分处理，“这也将影响物业企业后续招投标。”目前，武侯区市场监管部门已介入此事。
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上海市尚法律师事务所房地产部主任律师唐震东经常处理物业案件，他对此表示，物业公司的收费标准需按照《前期物业合同》或《物业服务合同》执行，“如果合同约定的是2.81元，就不能收3.2元。”
>，对于多收的物业费，业主有权要求退还并赔偿利息。且前期物业的收费标准是需要向当地有关部门进行报备的。
此外，唐震东表示，物业公司与开发商签订《前期物业合同》后，又与单个业主单独签订《前期物业协议》也是没有法律依据的。因为根据《民法典》及《物业管理条例》可知，法定的物业合同分为前期物业服务合同和物业服务合同两种，两种合同均对业主具有法律约束力，“因此，依法签订的《前期物业合同》就当然约束全体业主。”只有当业委会或业主共同与新物业订立新物业合同生效时，前期物业服务合同才终止。
合同有效，那为何又要签订协议？唐震东律师认为，从具体实践来看，“物业公司可能担心业主不认可《前期物业合同》，希望以协议来固定；二是为了在协议中夹带私货，求得自身利益。”
唐震东建议，业主在购房时应当了解物业收费标准或要求开发商出示《前期物业合同》，并对合同仔细查看、拍照和复印；在收房时，业主可拒绝与物业签订《前期物业协议》，也可在收房后要求物业出示政府核定的价格文件。若发现物业私自抬高收费，既可提起诉讼，请求返还，也可投诉举报。
上述业内人士还表示，若买房时签订的《临时管理规约》中承认物业可以以精细化管理等为由制定《前期物业协议》，那么便有签订的依据。但业主也应充分了解相关文件，切莫闷头签字，后期执行过程中也要注重实效，看物业是否按合同约定，保质保量来提供服务。
如何彻底解决、避免类似问题？业内人士认为，最好的方式还是召开业主大会，选举业委会，参与小区治理。
红星新闻记者 章玲 实习生 陈柯宇
编辑 于曼歌